a) Proč nabízet nemovitost přes realitní kancelář?
Realitní kancelář má mnohem větší možnosti inzerce nemovitosti. Vede si většinou také databázi poptávajících klientů a tím zvyšuje šanci k nalezení případného zájemce. Realitní kancelář má rovněž přístup na speciální realitní servery, kde běžný občan není oprávněn zadávat vlastní nabídku. V neposlední řadě realitní kancelář disponuje vlastními právníky, kteří připravují veškeré smluvní dokumenty.
b) Je lepší nabízet nemovitost pomocí jedné či více realitních kanceláří?
Vždy je lepší zadat prodej nebo pronájem své nemovitosti pouze jedné realitní kanceláři. V tomto případě má tato kancelář větší možnosti inzerce výhradně zadané nemovitosti a tím pádem také rychleji nalezne případného zájemce. Realitní kancelář rovněž věnuje těmto zakázkám větší pozornost oproti ostatním (nevýhradně zadaným). V případě, že zadáte nemovitost více realitním kancelářím, případného zájemce to spíše odradí. A to proto, že danou nemovitost najde v inzerci několikrát, s různým popisem a často i s různými cenami. Čím více realitních kanceláří nemovitost nabízí, tím spíše bude nabídka vypadat v očích zájemce jako zřejmě neprodejná - právě proto, že jí majitel nabízí v tolika realitních kancelářích.
c) Je lepší uzavřít s realitní kanceláří výhradní (exkluzivní) nebo nevýhradní (neexkluzivní) smlouvu?
Výhradní smlouva je dohoda mezi majitelem nemovitosti a realitní kanceláří, která bude zprostředkovávat prodej. Z dohody vyplývá, že realitní kancelář si může dovolit investovat více do prezentací nemovitosti v inzertních médiích a musí zájemci podávat nejpřesnější informace. Dále existuje možnost nabídnout tuto nemovitost i klientům dalších realitních kanceláří a to za stejných podmínek. Pro majitele to znamená, že bude jednat vždy s jedním odpovědným partnerem a nebude muset komunikovat a ztrácet čas s více zprostředkovateli. V neposlední řadě to znamená opravdu kompletní servis, více výhod a služeb pro prodávajícího. Ze zkušeností lze říci, že u výhradně prodávaných nemovitostí se dosahuje vyšší prodejní ceny a rychlejšího prodeje. Pokud majitel uzavře nevýhradní smlouvu a nemovitost nabízí více realitních kanceláří, výsledný efekt pro konečného zájemce je spíše odrazujícíanajde v inzerci několikrát, s různým popisem, různými cenami a čím více kanceláří nemovitost nabízí, tím spíše bude nabídka vypadat v očích zájemce jako zřejmě neprodejná.
d) Chci prodat nemovitost a nevím za kolik, můžete mi poradit jak na to?
Určení tržní ceny nemovitosti není jednoduchá záležitost, avšak je nesmírně důležitá. Je-li prodejní cena stanovená nízko, připraví se prodávající o část svých peněz. Pokud je nastavena příliš vysoko, prodej se neúměrně prodlužuje a je nutné slevovat z ceny, což může mít rovněž negativní dopady. Tržní cenu nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů (především lokalita, dopravní dostupnost, atraktivita lokality, infrastruktura, ale také stav a vybavení nemovitosti a mnoho dalších). Neváhejte nás v případě konkrétního dotazu kontaktovat na: http://lexxus.cz/kontakt/, cenu vaší nemovitosti Vám budeme schopni na základě její prohlídky vyčíslit.
e) Co je to spoluvlastnický podíl?
Věc, tedy i nemovitost, může být ve spoluvlastnictví více vlastníků. Spoluvlastnický podíl pak vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (například poloviční nebo třípětinový podíl na věci). Velikost podílů je pak určující při rozhodování o hospodaření se společnou věcí, kdy se pro přijetí rozhodnutí o této společné věci musí vyslovit nadpoloviční většina určená podle podílů, tzn. nad 50 %.
f) Co je to návrh na vklad?
Návrhem na vklad se obecně rozumí návrh na zahájení řízení o zápisu vlastnického práva (Kupní smlouva na nemovitost), zástavního práva (zajišťující smlouva banky, která poskytuje hypotéku), práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva předložený katastru nemovitostí, případně návrh na výmaz takového práva. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení (nebo některého z nich) katastrálnímu úřadu.
g) Musí být smlouva o prodeji nemovitosti, která je ve společném jmění manželů, podepsána oběma manžely?
Ano, prodej nemovitosti ve společném jmění manželů patří v zásadě mezi úkony, které přesahují obvyklou správu takového majetku a tudíž je k nim zapotřebí souhlasu obou manželů. Občanský zákoník přitom nevyžaduje, aby kupní smlouva přímo byla podepsána oběma manžely, nicméně oba manželé s jejím uzavřením musí souhlasit, jinak by smlouva byla neplatná. Pro předejití případným pochybnostem o existenci souhlasu obou manželů v budoucnu je tedy vhodnější, aby smlouvu podepsali oba, případně aby manžel, který nebude podepisovat smlouvu, písemně potvrdil svůj souhlas s jejím uzavřením.
h) Jakým způsobem lze ověřit, že existuje volný přístup ke kupované nemovitosti?
V případě koupě domu je třeba ověřit, zda předmětem koupě je i pozemek, na kterém dům stojí a pozemek okolo domu. Z geometrického plánu, který lze získat na katastru nemovitostí, je pak třeba zjistit, zda pozemek přiléhá k veřejné komunikaci, případně zda je zajištěn přístup přes jiný vedlejší pozemek prostřednictvím věcného břemene cesty.
i) Jak dlouho trvá zápis do katastru nemovitostí od podání návrhu?
Katastrální pracoviště zapíše vznik, změnu nebo zánik vlastnického nebo jiného věcného práva vkladem do katastru nemovitostí až na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního pracoviště o povolení vkladu. O povolení vkladu musí katastrální pracoviště podle správního řádu rozhodnout do 30 dnů, ve složitějších případech do 60 dnů. Lhůta pro zápis práva do katastru nemovitostí je podle § 51 odst. 1 písm. a) katastrální vyhlášky do 30 dnů od nabytí právní moci rozhodnutí o povolení vkladu. Záznam musí katastrální pracoviště provést do 30 dnů po doručení rozhodnutí státního orgánu nebo jiné listiny potvrzující nebo osvědčující právní vztahy. Poznámku musí katastrální pracoviště vyznačit v katastru nemovitostí nebo naopak zrušit do 30 dnů od doručení listiny způsobilé k vyznačení poznámky v katastru nemovitostí nebo jejímu výmazu [viz § 5 odst. 3 písm.c)katastrálního zákona. Bezodkladně se zapisují poznámky na podkladě usnesení soudu o nařízení exekuce a rozhodnutí o zajištění majetku v trestním řízení, popřípadě jiné poznámky, pokud tak stanoví zvláštní právní předpis (§ 51 odst. 4 katastrální vyhlášky). Změny jiných údajů v katastru nemovitostí musí katastrální pracoviště vyznačit v katastru nemovitostí do 60 dnů od doručení listiny, která změnu dokládá nebo na základě které se změna do katastru nemovitostí zapisuje [viz § 51 odst. 3 katastrální vyhlášky].
j) Jak se platí daň z nemovitosti?
Daň Daň z nemovitosti platí ten, kdo je k 1.1. daného roku vlastníkem nemovitosti. Daňové přiznání se podává pouze poprvé a je potřeba tak učinit do 31.1. příslušného roku, následně Vám již většinou chodí složenky k 31.5. Nicméně je platbu třeba hlídat, ne vždy finanční úřad složenky odesílá (není to jeho zákonná povinnost). Nebylo-li do 31. prosince roku, ve kterém byl podán návrh na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí rozhodnuto o jeho povolení, je nový vlastník povinen podat daňové přiznání v následujícím novém roce nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí.
k) Kdo platí daň z převodu nemovitosti?
Prodávající je jako poplatník daně z převodu nemovitostí povinen podat místně příslušnému finančnímu úřadu přiznání k dani z převodu nemovitostí, a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí (přepis nemovitosti na nového majitele). Převzetí daňového přiznání finančním úřadem si nechte potvrdit (podací razítko a podpis odpovědného pracovníka) na kopii daňového přiznání, které si pro tento účel pořiďte.
Součástí daňového přiznání je originál nebo úředně ověřená kopie kupní smlouvy s doložkou o povolení vkladu Katastrálním úřadem (zašle Katastr prodávajícímu i kupujícímu na adresu trvalého bydliště, nebo adresu uvedenou jako korespondenční) a znalecký posudek (odhad) o ceně zjištěné podle zvláštního právního předpisu. Pokud doposud nemáte zhotoven znalecký posudek, kontaktujte znalce, který má k této činnosti oprávnění, nebo Vám některého doporučí Váš makléř LEXXUS. Ve stejné shora uvedené lhůtě, stanovené pro podání daňového přiznání, je splatná i daň z převodu nemovitostí. Daňové přiznání podávají všichni prodávající, pokud jsou prodávající manželé, pak každý vyplňuje své daňové přiznání.
ráva vlastnického do katastru nemovitostí.
l) Platí se daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Daň z příjmu prodeje nemovitosti platí prodávající v případě, že původní kupní cena, na základě které nabyl nemovitost, je nižší než současná cena, za kterou je daná nemovitost prodávána. Základem daně je potom rozdíl obou kupních cen. Sazba daně je 15 % procent a vyšší, záleží na výši příjmu. Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do ročního přiznání k dani z příjmů společně s ostatními příjmy, které poplatník v daném roce měl (např. mzdu ze zaměstnání, příjem z podnikání, z pronájmu nemovitostí apod.). Jelikož se přiznání k dani z příjmů podává jednou ročně, může mezi prodejem nemovitosti a platbou daně z příjmů uplynout i několik měsíců.
K osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti dochází v následujících případech:
- prodávající prokazatelně bydlel v nemovitosti nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem (není nutné mít trvalé bydliště, obvykle postačí čestné prohlášení)
- prodávající vlastnil nemovitost nejméně po dobu 5 let
- prodávající má trvalé bydliště méně než 2 roky, nebo vlastní nemovitost méně než 5 let, ale získaný příjem do 1 roku po prodeji použije na potřeby vlastního bydlení
- v případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řádě přímé nebo manželem (manželkou). Pro Vás z toho vyplývá následující: jestliže dědic, od kterého chcete nemovitosti zakoupit, může prokázat, že nemovitost prokazatelně jeho předchůdce vlastnil delší dobu než 5 let, pak je od daně osvobozen. Musí však jít o dědice příbuzného se zůstavitelem v řadě přímé nebo o manžela.
m) Jak si přehlásím bydliště?
Postačí se přihlásit na nové adrese (příslušný obecní úřad), odhlášení již proběhne automaticky. O novém trvalém bydlišti je následně třeba informovat další instituce (banka, finanční úřad, zdravotní pojišťovna atd.). Pokud si po podpisu kupní smlouvy měníte bydliště do koupeného bytu, je potřeba tuto změnu ohlásit i na katastru. Stačí vyplnit formulář na http://www.cuzk.cz – sekce „formuláře“ soubor - „Ohlášení změny údajů o vlastníkovi...“ a bez kolku jej zaslat na katastrální úřad.
Pokud chcete, aby Vám pošta zasílala poštu na novou adresu, je potřeba si na příslušné poště zařídit dosílku na novou adresu.
n) Jak zajistit bezpečnost své nové nemovitosti?
Kupující by si měl (pokud to u hypotéky již nesjednala banka) zajistit pojištění nemovitosti a domácnosti. Důležité je pojištění vůči škodám za třetí osoby, při havárii např. radiátorů, vody nebo požár apod. Pojištění je třeba zařídit před vkladem vlastnického práva (Kupní smlouvy) na Katastr nemovitostí, resp. mít zajištěné již v den převzetí. Bývá zvykem i vyměnit vložku ve vstupních dveřích (často vyžaduje pojišťovna), v případě plynových spotřebičů není od věci nechat si provést z opatrnosti jejich vstupní revizi (především u etážových kotlů).
o) Co je dobré vědět o energetických štítcích?
Podle zákona je povinnost energetický štítek opatřit u novostaveb, výrazných rekonstrukcí a také u administrativních, bytových a rodinných domů, u těchto nemovitostí ovšem jen při prodeji či pronájmu. Ceny energií rostou a průkaz má sloužit jako ochrana spotřebitele před nákupem energeticky náročné stavby. I když kupující pořídí nemovitost bez průkazu, může jej od prodávajícího vyžadovat dodatečně, neboť ten má povinnost nechat ho zpracovat.
Průkaz musí být umístěn viditelně jen v případě veřejných budov, na bytové domy se to nevztahuje. Průkaz, respektive ukazatele energetické náročnosti v něm uvedené, musí být od 1. ledna 2013 ve všech informačních a reklamních materiálech při prodeji bytu a od 1. ledna 2016 i při pronájmu. Nebudete-li mít průkaz energetické náročnosti budovy, můžete dostat pokutu až 100 000 korun.
